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 Cuando surge la necesidad de
adquirir un inmueble con destino industrial o comercial se debe tener presente
como condición prioritaria la ó las zonificaciones o distritos aptos para
desarrollar la actividad que el usuario requiere. Al señalar que el distrito
debe ser apto queremos indicar que en él se podrá radicar sin ningún tipo de
inconvenientes la actividad prevista con su habilitación correspondiente. Existen diversas alternativas sobre éste particular:
* Una forma apropiada para obtener una rápida
respuesta es recurrir al Cuadro de Usos indicado en el numeral 5.2.1 del Código
de Planeamiento Urbano ( CPU ) o bien al Nomenclador de Rubros, que constituyen
elementos de permanente consulta en dicho sentido.
Ambos documentos concebidos en el ámbito de lo que fuera en su momento la
Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, hoy Gobierno Autónomo, contemplan
en forma amplia y ordenada todas las actividades posibles de desarrollar
indicando los distritos aptos o permisibles dentro del Tejido Urbano de nuestra
Ciuda .Señalamos a modo ilustrativo un ejemplo que
evalúa en que distrito es posible desarrollar una actividad determinada.
Supongamos que una empresa cualquiera se dedica a la "fabricación y
reparación de transformadores" y necesita, por aumento de su nivel productivo,
ante la imposibilidad de ampliar su actual planta de elaboración pues no cuenta
con espacio disponible, comprar un edificio industrial de mayor superficie
cubierta.
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Efectuando la consulta por el Nomenclador de
Rubros, en el rubro Industria referente a Construcción de Máquinas y aparatos
eléctricos, la actividad nomenclada con código nº 502421 Fabricación y
reparación de motores, transformadores y generadores dice que dicha actividad
es habilitable únicamente en zonificación o distrito I ( Industrial ) hasta una
superficie máxima de parcela de 20.000 m2. Por el contrario es no habilitable
(pues le corresponde por Tabla de condiciones el numeral 99, que dispone uso No
permitido en el Distrito ) en distritos R1A, R1B1,R1B2, R2A, R2B, R2B3, C1, C2,
C3, E1, E2 y E3. Concluimos diciendo que solo es posible radicar la actividad
indicada en zonificación Industrial (I).
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Otra alternativa posible es recurrir a un gestor
de confianza, quien requerirá toda la información necesaria y efectuará ante le
autoridad competente la correspondiente consulta, recibiendo con carácter de
información las condiciones, alcances y limitaciones a tener en cuenta. Será él
quien seguramente se encargará finalmente de tramitar la correspondiente
habilitación.
No será un tema sencillo de resolver, congeniar la expectativa de ubicación
deseada con la zonificación o distrito apto para contar con la habilitación.
Quizás, por razones de conveniencia operativa ( por ejemplo: cercanía ) el
edificio industrial debería estar ubicado en una zona o barrio próxima al
mercado consumidor o a su proveedor de materias primas.
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Es posible que la actividad a desarrollar no
esté permitida ejecutarla en ese barrio elegido, en virtud de que en el mismo
no existe el distrito apto que permita desarrollar el uso o la actividad
requerida. Por ejemplo, supongamos el caso de una actividad que por su
naturaleza solo es posible radicarla en Distrito Industrial y por razones
operativas deba establecerse en Barrio Norte. Es imposible vincular
convenientemente ambos aspectos pues en Barrio Norte no existe distrito
Industrial. Ante tal situación se deberá contemplar otra alternativa como
posibilidad de búsqueda: barrios aledaños o suficientemente próximos; o bien
resignar el concepto de cercanía como condición determinante de búsqueda y
establecerse en distritos aptos.
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Otros requisitos de búsqueda a tener en cuenta
serán por ejemplo la disponibilidad de los suministros de agua corriente, gas y
energía eléctrica, como así también la disponibilidad del servicio de
prevención contra incendios cuando la magnitud del edificio y la actividad o el
uso al que será destinado así lo requieran.
En general quienes inicien la búsqueda de un edificio industrial o comercial
deberán tener presente que el mercado no siempre ofrece la mejor alternativa
que satisfaga los requisitos de búsqueda ( formas, dimensiones, estado,
ubicación, etc. ) y en ese sentido deberán tener suficiente amplitud para
aceptar que seguramente deberán efectuarse adecuaciones y mejoras para hacerlo
operativamente apto.
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